Comment acheter un premier appartement ?

Acheter son premier appartement est une étape cruciale qui marque un pas important vers l’accession à la propriété. Que ce soit pour en faire une résidence principale, un investissement locatif, ou un mélange des deux, ce projet demande une réflexion approfondie et une préparation soignée. Aujourd’hui, le marché immobilier offre de multiples options : du logement neuf au logement ancien, en passant par des programmes immobiliers spécifiques comme la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce guide vous accompagnera dans cette aventure en détaillant les étapes nécessaires, les aides disponibles comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale, et les meilleures pratiques pour réussir votre projet immobilier.

Devenir propriétaire d’un logement n’est pas qu’une simple étape dans la vie : c’est aussi l’opportunité de constituer un patrimoine, de réduire vos mensualités comparées à des loyers, ou de préparer une éventuelle revente pour financer un futur achat. Si vous êtes parmi les nombreux primo-accédants souhaitant acheter un logement, ce guide est fait pour vous.

Pour acheter son premier appartement, il faut commencer par définir son projet d'achat

Clarifiez vos objectifs

La première étape pour réussir un premier achat immobilier consiste à définir clairement vos objectifs. Souhaitez-vous acheter un bien pour habiter ou pour investir ? La réponse déterminera votre approche et vos choix de financement.

• Pour une résidence principale : Prenez en compte vos besoins actuels et futurs, tels que le nombre de pièces, la proximité des commodités, ou la localisation idéale.
• Pour un investissement locatif : Analysez le potentiel du bien en termes de rentabilité locative, de fiscalité avantageuse (comme la loi Pinel pour les logements neufs), et de revente.

Si vous optez pour un logement neuf, sachez qu’il offre des avantages d’acheter comme des frais de notaire réduits, une garantie décennale, et une meilleure performance énergétique grâce aux dernières normes. À l’inverse, un logement ancien peut être plus attractif sur le prix d’achat, mais engendre souvent des travaux de rénovation.

Établissez votre budget

Votre budget est un pilier essentiel pour réussir votre projet d’achat immobilier. Pour le définir, prenez en compte :

1. Votre capacité d'emprunt : Cette somme, déterminée par vos revenus et votre taux d'endettement, influe sur le montant du prêt immobilier que vous pouvez obtenir.
2. L'apport personnel : Avoir un apport (souvent autour de 10 % du prix d'achat) peut être un atout pour convaincre les prêteurs et réduire vos mensualités.
3. Les frais annexes : Au-delà du prix de vente, prévoyez des frais supplémentaires tels que les frais de notaire, les charges de copropriété, ou encore la taxe foncière.

Pour les primo-accédants, des aides financières comme le PTZ ou les dispositifs Action Logement permettent de réduire les coûts. Ces aides sont souvent sous conditions de ressources et peuvent couvrir une partie du coût total de l’acquisition d’un logement.

Neuf ou ancien : que choisir ?

Le choix entre un logement neuf ou un logement ancien dépend de vos priorités.

Avantages du neuf :

• Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % pour l’ancien).
• Respect des dernières normes énergétiques.
• Garantie d’un parfait achèvement et absence de travaux immédiats.

Avantages de l’ancien :

• Prix du logement souvent inférieur à celui des appartements neufs.
• Plus de caractère et de charme.
• Situé dans des zones géographiques plus centrales.

Si vous optez pour un immobilier neuf, des programmes promoteurs peuvent proposer des logements avec une TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU, offrant une belle opportunité pour les futurs propriétaires souhaitant accéder à la propriété.

Établir son plan de financement pour son premier bien immobilier

Évaluer sa capacité d'emprunt

Pour réussir votre projet immobilier, il est essentiel d’évaluer votre capacité d’emprunt. Celle-ci dépend principalement de votre revenu mensuel, de vos charges existantes, et de votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Les banquiers utilisent ce ratio pour déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter.

Points à considérer :

• Situation professionnelle : Un emploi stable rassure les établissements bancaires et facilite l’obtention d’un crédit immobilier.
• Apport personnel : Avoir un apport équivalent à 10 % ou plus du prix d’achat est un avantage pour obtenir de meilleures conditions.
• Durée de l'emprunt : Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais les intérêts totaux augmentent.

Vous pouvez également utiliser un simulateur en ligne pour estimer votre capacité d’emprunt et évaluer le montant des mensualités en fonction de votre situation.

Les prêts et aides financières disponibles

Les primo-accédants disposent de nombreux dispositifs pour financer leur premier achat immobilier à des conditions avantageuses.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) :

• Permet de financer jusqu’à 40 % de l’achat d’un logement sans intérêt ni frais de dossier.
• Accessible pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien sous conditions (notamment en zone ANRU).
• Destiné aux ménages aux revenus modestes et soumis à des plafonds de ressources.

Prêt d’Accession Sociale (PAS) :

• Financement destiné aux foyers à revenus modestes, pour l’achat d’une résidence principale.
• Cumulable avec d’autres aides comme le PTZ.

Action Logement :

• Propose des prêts pour les salariés du secteur privé, souvent à des taux avantageux.
• Inclut la possibilité d’une APL Accession pour réduire vos mensualités.

Autres dispositifs :

• TVA réduite à 5,5 % pour les logements neufs en zones spécifiques (ANRU ou Quartiers Prioritaires de la Ville).
• Prêt épargne logement (PEL), permettant un emprunt avantageux pour les détenteurs d’un ancien PEL.
• Prêt Social Location-Accession (PSLA) : une option pour devenir propriétaire après une phase de location avec des avantages comme l’exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Ces dispositifs, combinés à une bonne gestion de votre budget, facilitent l’accession à la propriété même pour les foyers modestes.

Anticiper les frais annexes

En plus du prix de vente, pensez à inclure les frais annexes dans votre plan de financement :

• Frais de notaire : Environ 2 à 3 % pour un logement neuf, et 7 à 8 % pour un logement ancien.
• Charges de copropriété : Spécifiques aux biens en immeuble collectif, elles varient selon les prestations (ascenseur, gardiennage, etc.).
• Taxe foncière : Une dépense annuelle à prévoir, souvent proportionnelle à la valeur locative du bien.

Un courtier immobilier peut vous aider à optimiser votre dossier en négociant avec les banques pour réduire vos frais de dossier ou obtenir des conditions plus avantageuses.

Les aides financières pour les primo-accédants

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est l’une des aides les plus populaires pour les primo-accédants. Il permet de financer une partie de l’acquisition d’un logement sans payer d’intérêts. Voici les principaux avantages :

• Montant maximal du prêt : Jusqu’à 40 % du coût total pour un logement neuf ou un logement ancien avec travaux.
• Conditions de ressources : Le PTZ est réservé aux ménages modestes respectant des plafonds de ressources.
• Éligibilité géographique : Les zones tendues comme la région Île-de-France ou les zones rurales sont souvent prioritaires.

Les aides spécifiques aux logements neufs

TVA réduite à 5,5 %

Cette mesure est applicable pour l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison individuelle en zone ANRU ou QPV. Elle réduit le coût total de l’achat d’un logement en diminuant la TVA de 20 % à 5,5 %.

Exonération de taxe foncière

Certains programmes immobiliers neufs bénéficient d’une exonération temporaire de la taxe foncière, souvent pendant les premières années suivant l’achèvement.

Prêt Social Location-Accession (PSLA)

Idéal pour les foyers à revenus modestes, ce dispositif permet de devenir propriétaire après une phase de location. Il inclut :

• Une TVA réduite.
• Une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Dispositifs complémentaires

• Action Logement propose des solutions pour les primo-accédants comme le Prêt Action Logement, idéal pour les salariés.
• Les collectivités locales peuvent également offrir des aides spécifiques pour favoriser l’accession sociale à la propriété.

En cumulant ces aides et prêts avantageux, vous augmentez vos chances de financer votre premier achat immobilier de manière sereine, tout en réduisant vos mensualités.

Trouver le bien idéal

Pour choisir le logement parfait, il est essentiel de définir vos priorités dès le départ. Que vous recherchiez un logement neuf ou un logement ancien, voici les critères à considérer :

• Localisation : Proximité des écoles, transports en commun, commerces et lieu de travail.
• Type de bien : Maison individuelle, appartement neuf, ou logement en copropriété.
• Surface et agencement : Nombre de pièces, espace extérieur, potentiel d’agrandissement.
• Budget : Respect de votre capacité d'emprunt, incluant le prix d'achat et les charges de copropriété.

Pour maximiser vos chances, soyez précis dans vos demandes auprès d’une agence immobilière ou d’un promoteur immobilier. En définissant vos attentes, vous pourrez visiter des biens correspondant à vos besoins.

Évaluer le potentiel de revente et d'investissement

Même si votre objectif initial est de devenir propriétaire d’un logement pour y vivre, il est important de penser à la revente. Analysez les éléments suivants :

• L’attractivité de la zone géographique.
• La demande locative pour un éventuel investissement locatif.
• Les perspectives de valorisation du bien immobilier sur le marché immobilier.

Les biens situés dans des zones éligibles à des dispositifs comme le Pinel ou offrant des avantages fiscaux (TVA réduite) peuvent également être attractifs pour les futurs propriétaires souhaitant maximiser leur retour sur investissement.

Monter son dossier de financement

Obtenir une pré-approbation de prêt

Avant de signer un compromis de vente, il est conseillé d’obtenir une pré-approbation de prêt immobilier. Cela consiste à demander à votre banque ou à un courtier de valider le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre capacité d’emprunt.

Avantages :

• Renforcer votre crédibilité auprès des vendeurs.
• Gagner du temps une fois le bien trouvé.
• Obtenir une estimation des mensualités et du taux de crédit.

Les pièces essentielles à inclure dans votre dossier

Un dossier solide facilite les démarches auprès des prêteurs. Voici les documents souvent demandés :

• Justificatifs d’identité et d’état civil.
• Relevés bancaires récents.
• Contrat de travail et fiches de paie (pour démontrer la stabilité de votre situation professionnelle).
• Avis d’imposition pour vérifier vos revenus fiscaux et respecter les plafonds de ressources des aides comme le PTZ.
• Justificatifs de votre apport personnel.

Faire appel à un courtier immobilier

Un courtier peut être un allié précieux pour optimiser votre financement. Il négocie auprès des banques pour obtenir :

• Un meilleur taux pour votre prêt immobilier.
• Une réduction des frais de dossier.
• Des conditions adaptées à votre profil d’emprunteur (sans apport, primo-accédants, etc.).

Les services d’un courtier sont particulièrement avantageux pour les primo-accédants ou ceux ayant des profils atypiques (revenus fluctuants, jeunes actifs).

Les aides pour maximiser votre financement

En plus des prêts bancaires classiques, vous pouvez bénéficier d’aides comme :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour compléter votre budget.
• Action Logement, avec des taux avantageux pour les salariés.
• Aides locales ou régionales proposées par les collectivités locales.

En cumulant ces dispositifs, vous pouvez réduire vos mensualités et augmenter votre capacité d'emprunt tout en respectant votre budget.

Les étapes juridiques et administratives lors d'un achat immobilier

Le compromis de vente

Une fois le bien trouvé, la première étape juridique est la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Ce document engage le vendeur à réserver le bien pour l’acheteur sous certaines conditions. Voici les points clés :

• Conditions suspensives : Par exemple, l'obtention d’un prêt immobilier ou la réalisation de diagnostics techniques.
• Délai de rétractation : Vous bénéficiez d’un délai de 10 jours pour changer d’avis après la signature.
• Acompte : Généralement, 5 à 10 % du prix d’achat doivent être versés au moment de la signature. Cette somme est déduite du montant final lors de l’acte de vente.

La demande de prêt

Une fois le compromis signé, il faut formaliser votre demande de prêt auprès de votre banque ou de votre courtier. Voici les étapes à suivre :

1. Constituer un dossier complet avec tous les justificatifs requis.
2. Négocier le taux de crédit et les conditions du prêt, comme les mensualités et les frais annexes.
3. Recevoir l’offre de prêt, que vous devez accepter après un délai de réflexion légal de 11 jours.

La signature de l’acte authentique

La dernière étape est la signature de l’acte authentique chez le notaire. Voici ce qui se passe :

• Vérification des documents légaux et du respect des conditions fixées dans le compromis.
• Paiement des frais annexes (notaire, garantie, etc.).
• Remise des clés, marquant officiellement votre entrée dans le cercle des propriétaires.

Conseils pour un achat immobilier réussi

Acheter un bien est une décision importante. Ne vous précipitez pas, même si vous êtes enthousiaste. Prenez le temps de visiter plusieurs biens et de comparer leurs caractéristiques, leur prix de vente, et leur potentiel à long terme.

Faites appel à des professionnels

Entourez-vous d’experts pour sécuriser votre achat immobilier :

• Notaire : Obligatoire pour l’acte de vente, il garantit la légalité de la transaction.
• Agence immobilière ou promoteur immobilier : Ils peuvent vous aider à trouver un bien correspondant à vos critères.
• Courtier : Pour optimiser votre financement et négocier les meilleures conditions de prêt.

Anticipez les charges futures

Être propriétaire implique des coûts récurrents qu’il faut anticiper :

• Taxe foncière : Variable selon la zone géographique.
• Charges de copropriété : En cas d'achat dans une résidence.
• Travaux d’entretien ou de rénovation, surtout dans un logement ancien.

Grâce à Changer de Maison, achetez votre premier appartement avec les conseils de nos experts

Devenir propriétaire d’un logement est une étape marquante qui nécessite une planification minutieuse. En suivant ces étapes, vous maximisez vos chances de réussir votre premier achat immobilier :

1. Définir un projet clair adapté à vos besoins et à votre budget.
2. Tirer parti des aides financières comme le PTZ ou les dispositifs Action Logement.
3. Choisir judicieusement entre un logement neuf ou ancien, en fonction de vos priorités.
4. Respecter les démarches juridiques pour sécuriser votre acquisition.

Que vous achetiez pour y vivre ou pour un investissement locatif, ce projet vous permettra de constituer un patrimoine tout en accédant au statut de propriétaire. Prenez le temps de bien préparer chaque étape, et bientôt, vous serez prêt à profiter pleinement de votre nouveau bien immobilier. 😊